Kira Artış Sınırına İlişkin Yeni Yasal Düzenleme Yürürlükte
Türkiye'de konut kira sözleşmelerinde uzun süredir uygulanan yasal artış sınırı, son yasal düzenlemelerle birlikte kiracı ve kiraya veren ilişkilerini doğrudan etkilemeye devam etmektedir. 7456 sayılı Kanun ile getirilen ve daha sonra uzatılan yüzde yirmi beş kira artış sınırı uygulamasının sona ermesinin ardından, kira artışları yeniden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Mevcut Hukuki Çerçeve: TBK Madde 344
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artış oranının bir önceki kira yılında açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini öngörmektedir. Bu düzenleme, tarafların sözleşmede daha yüksek bir oran belirlemiş olması halinde dahi uygulanmakta; sözleşmenin aşıma ilişkin kısmı geçersiz sayılmaktadır.
TBK 344/1 uyarınca tarafların anlaşabileceği azami artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlandırılmıştır. Sözleşmede artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması halinde ise artış miktarı, hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre takdir edilmektedir.
Yargıtay'ın Bu Konudaki Yorumu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, birçok kararında TBK'nın 344. maddesinin emredici nitelik taşıdığını ve taraflarca aksi kararlaştırılamayacağını açıkça ortaya koymuştur. Yargıtay 3. HD'nin 2023/5412 E. sayılı kararında mahkeme; sözleşmede TÜFE'nin üzerinde bir artış oranı belirlenmesine rağmen bu hükmün geçersiz olduğunu ve kira artışının yasal sınır dahilinde uygulanması gerektiğini hükme bağlamıştır.
Aynı daire; kiracının, yasal sınırı aşan kira artışını ödemekten kaçınabileceğini ve fazla ödenen miktarın sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde (TBK md. 77 vd.) geri istenebileceğini de teyit etmiştir. Bu içtihat, kiracılar açısından önemli bir güvence oluşturmaktadır.
Beş Yıllık Süre Dolunca Hâkim Müdahalesi
TBK 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi ya da beş yıldan sonra yenilenmiş olması durumunda artış oranı, yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmamakta; hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilmektedir.
Bu düzenleme, piyasa koşulları ile kiranın gerçek değeri arasında uzun süreli sözleşmelerde ortaya çıkan derin makas nedeniyle kiraya verenler tarafından sıklıkla başvurulan bir yoldur. Mahkemeler, böyle davalarda bilirkişi incelemesi yaptırmakta ve emsal kira değerlerini somut biçimde tespit etmektedir.
Kiracı ve Kiraya Verenler Ne Yapmalı?
Güncel hukuki çerçeve göz önünde bulundurulduğunda, her iki tarafın da aşağıdaki adımları dikkatle değerlendirmesi gerekmektedir:
- Sözleşmeyi gözden geçirin: Mevcut kira sözleşmenizde yer alan artış hükmünü TBK 344 kapsamında değerlendirin. Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa, bu hüküm geçersiz olup yalnızca yasal oran uygulanır.
- TÜİK verilerini takip edin: TÜFE on iki aylık ortalaması her ay TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Kira artışını bu veriye göre hesaplamanız yasal yükümlülüğünüzü yerine getirmenizi sağlar.
- Artış bildirimini yazılı yapın: Kiraya verenin kira artışını önerirken bu talebi yazılı olarak iletmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.
- Beş yıllık süreyi gözetin: Sözleşmenizin yürürlükte olduğu süreyi takip edin; beş yıl dolmak üzereyse her iki taraf da hukuki haklarını önceden değerlendirmelidir.
- Arabuluculuğu tercih edin: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak hem zaman hem de maliyet açısından önemli avantajlar sunar.
Arabuluculuk: Kira Uyuşmazlıklarında Etkili Bir Çözüm Yolu
Kira artışı, tahliye ve kira tespit gibi uyuşmazlıklar, 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu kapsamında zorunlu arabuluculuğa tabi değildir; ancak taraflar iradeleriyle arabulucuya başvurabilmektedir. Arabuluculuk süreci; mahkeme süreçlerine kıyasla çok daha kısa sürede (genellikle birkaç hafta içinde) sonuçlanmakta, taraflara daha az mali yük getirmekte ve ilişkinin sürdürülebilirliğini koruyan uzlaşı zemininde çözüm üretmektedir.
Özellikle uzun süreli kiracı-kiraya veren ilişkilerinde, tarafların mahkemeye taşımak yerine arabulucu vasıtasıyla ortak bir artış oranında mutabık kalması, hem ilişkinin devamını sağlamakta hem de yargı sürecinin getireceği belirsizliği ortadan kaldırmaktadır.
Sonuç: Hukuki Danışmanlık Almak Neden Önemlidir?
Kira hukuku, sık değişen düzenlemeler ve Yargıtay içtihadının sürekli gelişimi nedeniyle takip edilmesi güç bir alan olmaya devam etmektedir. TBK 344 kapsamındaki hesaplamalar yanlış yapıldığında kiraya veren için kira tespit davası ya da kiracı için haksız tahliye tehdidi ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle mevcut kira sözleşmenizin hukuki durumunu değerlendirmek, olası bir uyuşmazlıkta haklarınızı etkin biçimde kullanabilmeniz için uzman bir hukukçuya danışmanız büyük önem taşımaktadır.
Asya Hukuk ve Arabuluculuk olarak; kira artışı hesaplamaları, kira tespit davaları ve kiraya ilişkin her türlü uyuşmazlıkta hukuki danışmanlık ve arabuluculuk hizmetleri sunmaktayız. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.